நில உடைமைக் குளறுபடிகள் - 2

அடுத்து நம் சமுதாயத்தில் நிலவும் சில மரபுகளும் நிலங்களைத் தளையிட்டிருக்கின்றன. இம்மரபுகள் இந்துச் சட்டமென்ற பெயரில் சட்ட வடிவமும் பெற்றுள்ளன.

அவற்றில் முதலாவது வாரிசுரிமைச் சட்டம். ஒருவருக்குத் தன் மூதாதையர்களிடமிருந்து பெற்றச் சொத்துகள் இருந்து அவருக்கு ஒரு குழந்தை பிறந்துவிட்டால் அன்றே அக்குழந்தை அச்சொத்துக்கு உரிமையாளராகிவிடுகிறது. இக்குழந்தை உரிய வயதுக்கு வரும் வரை அச்சொத்தை விற்கும் உரிமை பெற்றோருக்கு இருந்தாலும் வயதுக்கு வந்த பின்னர் அந்த விற்பனையை அம்மகவு ஏற்றுக்கொள்ள மறுக்கலாம். எனவே இடைக் காலத்தில் அந்நிலத்தை வாங்க விரும்புவோர் இச்சிக்கலினால் தயங்குவர்.

குழந்தையின் படிப்புச் செலவு என்று காரணம் காட்டிச் சிலர் விற்கின்றனர். இத்தகைய விற்பனை கூட பின்னர் மறுக்கப்படுகிறது. குழந்தையின் பெயரில் ஒரு வங்கிக் கணக்கு தொடங்கி அதனைப் பத்திரத்தில் காட்டியும் விற்பனை செய்யப்படுகிறது. இதனாலும் சிக்கல் தீர்ந்து விடுவதில்லை.

நீதி மன்றத்தில் இசைவு பெற்று விற்பது தான் சிக்கலில்லாத முறை. ஆனால் அது ஒரு நீண்ட நெடும் நடைமுறை. அதனால் பெரும்பாலோர் இதை நாடுவதில்லை.

இந்தச் சிக்கலின் விளைவாக விற்பனை தாமதமாவதுடன் விலையும் குறைந்து போகிறது.

பெற்றோர் ஊதாரித்தனத்தால் சொத்துகளை விற்று அடுத்த தலைமுறையினரை வறுமையில் ஆழ்த்திவிடக்கூடாது என்ற நோக்கத்தில் இந்த மரபு உருவாக்கப்பட்டுள்ளது. முன்பு குடும்பத்தினரனைவரும் நிலம் சார்ந்து குடும்பம் சார்ந்து வாழ்ந்து வந்தபோது இருப்போரில் மூத்தோரே நடைமுறைத் தலைவராக இருந்து வந்தார். எனவே முதியவர்களுக்கு மதிப்பும் பாதுகாப்பும் கிடைத்தன. ஆனால் இன்று மக்கள் நிலத்திலிருந்து அயற்பட்டு பல்வேறு வகையில் தத்தம் வாழ்வைக் கழித்து விடுகிறார்கள். இதனால் முதியவர்களின் நடைமுறைத் தலைமை தேவையற்றதாகிவிடுகிறது. அத்துடன் மரபு சார்ந்த இந்தச் சட்டம் சொத்துகளைப் பொறுத்தவரை முதியவர்களை வலுவற்றவர்களாக்கி விடுகிறது. இதுதான் இன்று எண்ணற்ற பெற்றோர் தம் மக்களால் கைவிடப்பட்டு இரந்துண்ணும் நிலை ஏற்பட்டுள்ளதற்குக் காரணம்.

இன்னொரு மரபுச் சிக்கல் நிலத்தை உயில் மூலமாகவோ, தீர்வுப்பத்திரம் (Settlement) மூலமாகவோ எழுதிவைப்போர் அந்த நிலத்தை விற்கவோ வில்லங்கம் செய்யவோ கூடாது என்று எழுதி வைத்து விடுகின்றனர். தம் வாரிசுகள் ஊதாரித்தனமாகச் சொத்தை அழித்துவிடக் கூடாது என்ற நல்லெண்ணத்தில் கடைப்பிடிக்கும் இந்த உத்தி அவ்வாரிசுகள் பட்டினியால் செத்துக்கொண்டிருக்கும் போது அவர்களுக்கு அச்சொத்து உதவாமல் செய்து விடுகிறது.

சொத்துசிதறாமல் இருக்கச் செய்யப்படும் இன்னொரு ஏற்பாடு சொத்தை ஏதாவதொரு தெய்வத்துக்கு எழுதி வைத்து வாரிசுகளைப் பொறுப்பாளர்களாக அமர்த்துவது. இந்த முறையில் சொத்து கையிலிருந்தால், அதில் நல்ல வருமானமும் இருந்தால் பொறுப்பாளர் பதவிக்காக வழக்கு மன்றம் சென்று செலவழிப்பது, அல்லது வறுமைப்பட்டு விற்க வேண்டிவந்தால் இந்தச் சிக்கல் தடையாயிருப்பது. அத்தகைய நேர்வுகளில் பத்திரம் பதியுமுன் இந்து சமய அறநிலையத்துறையினரிடம் ஒப்புதல் பெறவேண்டும். ஒப்புதல் வழங்குவதற்குள் அத்துறையினர் சரியாகக் 'கறந்து' விடுவர். நீண்ட காலம் அலைய வேண்டியும் வரும்.

சிலர் ஏதாவது தெய்வத்துக்குக் கட்டளை என்று எழுதிவைத்து அந்நிலத்தை விற்பதில் சிக்கலை ஏற்படுத்திச் செல்லும் உத்தியைச் கையாண்டுள்ளனர். இங்கும் மேற்கூறிய சிக்கலெல்லாம் உண்டு. சில வேளைகளில் பதிவுத் துறையினருக்குச் சில்லரையைக் கொடுத்து விலையாவணத்தைப் பதிந்து விடுவதும் உண்டு. இந்நேர்வுகளில் விற்பவர் உரிய விலையை வலியுறுத்த முடியாது.

அடுத்து பதிவுச் துறையை எடுத்துக் கொள்வோம். பொறுப்பற்று எந்தப் பத்திரத்தையும் பதிந்து விடுவது ஒரு புறம். இன்னொரு புறம் முத்திரைத்தாள் சட்டம். பதிவுத் துறை ஒவ்வொரு நிலத்துக்கும் சந்தை விலையை நிறுவுகிறது. வாங்குவோர் குறைவான விலை கொடுத்தாலும் பதிவுத் துறை நிறுவியுள்ள விலையின் அடிப்டையில் முத்திரைத்தாள் வாங்கினால் தான் பத்திரம் கைக்குக் கிடைக்கும்.

குறைவாகப் போட்டால் பத்திரம் கைக்கு வராது என்பது இதன் பொருளல்ல. மறுப்புப் பத்திரம் என்ற விதியின்படி பதிவு செய்தால் வருவாய்த் துறையில் அதற்கென அமர்த்தப்பட்டிருக்கும் ஒரு தனி அலுவலர் உசாவி குறைந்த ஒரு தொகையை நிறுவுவார். அதைச் செலுத்திப் பத்திரத்தை வாங்கிக் கொள்ளலாம். ஆனால் அவ்வாறு குறைக்கப்படும் தொகையில் 10 விழுக்காடு அவருக்கு வழங்கப்பட வேண்டும்.

பதிவுத் துறையில் இது பற்றிக் கேட்டால், மாதத்துக்கு அல்லது ஆண்டுக்கு இவ்வளவு மதிப்புக்கு முத்திரைத் தாள் விற்கவேண்டுமென்று அரசு குறியளவு நிறுவியிருக்கிறதாம்; எனவே அவர்கள் நிலத்தின் மதிப்பை உயர்த்த வேண்டியிருக்கிறதாம். ஒருவேளை வருவாய்த் துறையின் முத்திரைத்தாள் சிறப்பு அலுவலருக்கும் "பேழைக் குறியளவு" ஏதாவது நிறுவப்பட்டிருக்குமோ?

ஒரு நிலத்துக்கு நஞ்சை அல்லது புஞ்சை என்று பதிந்தால் அதன் மதிப்பு குறைவு. கட்டிட மனை என்று பதிந்தால் கூடுதல். இதிலும் பதிவுத் துறையினர் 'விளையாட' முடியும்.

அண்டையிலுள்ள கேரள மாநிலத்தில் இதுபோன்ற கெடுபிடிகள் இல்லை. அதனால் அந்த மாநிலம் ஒன்றும் வறுமைப்பட்டுப் போய்விடவில்லை. மாறாக இங்கிருந்து பலர் அங்கு சென்று பத்திரங்களைப் பதிந்து வருகின்றனர். அதனால் தமிழ் நாட்டரசுக்கு வருவாய் இழப்பு. அத்துடன் அந்தப் பத்திரத்தைத் தமிழக அரசு நிறுவனங்கள் ஏற்றுக் கொள்வதில்லை.

இந்தியாவிலுள்ள ஒரு மாநிலத்தில் பதியப்படும் பத்திரம் இன்னொரு மாநிலத்தால் மறுக்கப்படுவது முறையா என்ற கேள்விக்கு விடை இல்லை.[1]

ஒரு பதிவு அலுவலகத்தில் ஒரு பத்திரம் பதியப்பட வேண்டுமாயின் அப்பதிவு அலுவலக எல்லைக்குட்பட்ட ஒரு நிலம் அதில் அடங்கியிருக்க வேண்டுமென்ற விதி இருக்கிறது. எனவே கேரளத்தில் பதியப்படும் பத்திரங்களை எழுதும் எழுத்தர்கள் கற்பனையாக ஒரு நிலத்தைக் குறிப்பிட்டுவிடுகின்றனர். இதனால் பல பத்திரங்கள் செல்லாதவையாகிவிடுகின்றன.

ஒரு நிலத்தைப் பொறுத்தவரை அதில் செய்யப்படும் விலை, ஒற்றி, அடமானம், பாகப்பிரிவினை, உயில் போன்ற வில்லங்கங்கள் பதிவு அலுவலகத்தில் பதியப்பட்டிருக்குமாயின் அவற்றை வில்லங்கச் சான்றிதழ் மூலம் அறிந்துகொள்ளலாம். இந்நேர்வுகளில் பதிவலுவலகத்தில் முறையாகப் பதியப்படாத வில்லங்கங்கள் சான்றிதழில் இடம்பெறா.

அதே நேரத்தில் பதிவு அலுவலகத்தில் பதிவு பெறாமல் வங்கிகள் நிலத்தின் மீது கடன் கொடுக்கின்றன. வழக்கு மன்றங்கள் கடன்களுக்காக சொத்தைப் பிணைக்கின்றன. இவையெல்லாம் பதிவுத் துறை வில்லங்கச் சான்றிதழ்களில் தெரிவதில்லை. இத்தகைய நேர்வுகளில் மூலப் பத்திரத்தைக் கேட்டுப் பெறலாம். ஆனால் மூலப் பத்திரம் தொலைந்து போயிற்று, இதோ நகல் என்று கூறி ஏமாற்றி விடுவதும் உண்டு.

இவ்வாறு நிலவுடைமை என்பது எண்ணற்ற குளறுபடிகளுக்கு ஆளாகி நிற்கிறது. நிலம் வைத்திருப்போரின் அமைதியை இந்தக் குளறுபடிகள் குலைத்து அவர்களது பொருளியல் செயற்பாடுகளுக்குத் தடங்கல்களாக அமைகின்றன.

நிலம் ஒரு மக்களின் பொருளியலுக்கும் பண்பாட்டுக்கும் அடிப்படையானது. முதல் எனப்படுவது நிலம் பொழுதிரண்டின் இயல்பெனப் பொருளிலக்கணம் (தொல்காப்பியம்) கூறுகிறது. அகழ்வாரையும் அகழாதாரையும் தாங்குவது நிலம். அத்தகைய நிலம் ஒரு மக்களின் பொருளியல் காரணிகளில் முதன்மையானதாகும். அதன் இயக்கம், அதாவது கொடுக்கல் வாங்கல் எவ்வித உராய்வும் இன்றி எளிதாக நடைபெற வேண்டும். அவ்வாறு இல்லாத குமுகம் முன்னேற முடியாது. ஆனால் நம் நாட்டில் நிலத்தின் இயக்கம் கடுமையாகத் தளைப்பட்டிருக்கிறது.

ஒரு மக்களின் நிலம் தளைப்பட்டிருப்பது அம்மக்கள் தளைப்பட்டிருப்பதன் குறியீடும் காரணமும் விளைவுமாகும். மக்கள் மீது மறைமுகமாக, அவர்களறியாமலே விழுந்திருக்கும் இத்தளைகளைக் கீழ்க்கண்டவாறு அகற்ற வேண்டும்.

1. விரிவான நில அளவை செய்யப்படாத பகுதிகள் உடனடியாக அளவை செய்யப்பட வேண்டும்.

2. பாதைக்குத் தவிர பிரிவின்றிப் பங்கு ஒழிக்கப்பட வேண்டும்.

3. அனைத்து நிலங்களும் அளவை செய்யப்பட்ட நிலையில் நிலப் பதிவேடுகள் புதுப்பிக்கப்படும் போது ஆவணங்களை மட்டுமே பார்க்க வேண்டும். மனுதாரர்கள் கேட்டால் மட்டுமே களத்தில் அளக்க வேண்டும்.

4. உள்ளூர் உசாவல் முறை ஒழிக்கப்பட வேண்டும்.

5. பத்திரங்களின் அடிப்டையில் கட்சிக்காரர்களின் இசைவுடன் உட்பிரிவு செய்ய வேண்டியது அளவைத் துறையின் கடமை. வரப்பிருக்க வேண்டுமென்ற கட்டுப்பாடு ஒழிக்கப்பட வேண்டும்.

6. அளவைத் துறை பதிவுத் துறையின் கீழ் இயங்க வேண்டும்.

7. பட்டா மாற்றுதலும் பதிவுத் துறையின் பொறுப்பாக வேண்டும்.

8. ஒவ்வொரு தனி மனிதருக்கும் பிறந்தவுடன் ஒரு குடியுரிமைப் பதிவேடு வழங்கப்பட வேண்டும். அதில் அவருடைய சொத்துரிமைகள் பதியப்பட வேண்டும். அவர் பங்கு பெறும் ஆவணம் ஒவ்வொன்றும் அதில் குறிக்கப்படல் வேண்டும்.

9. வருவாய்த் துறைக்கு வரி தண்டுவது தவிர நிலவுடைமையில் எந்தப் பங்கும் இருக்கக் கூடாது.

10. அனுபவ பாத்தியதை என்ற பெயரில் பிறர் சொத்தைப் பறிக்க முயல்வோர் தண்டிக்கப்பட வேண்டும்.

11. ஏற்கனவே வில்லங்கம் இருந்து அதைப் புறக்கணித்து ஆவணம் பதியும் அலுவலர் அதற்குப் பொறுப்பேற்க வேண்டும்.

12. தேவையற்ற புறம்போக்கு நிலங்களை உடனுக்குடன் ஏலம் விட வேண்டும். அரசின் தேவைகளுக்கு நிலம் வாங்கும் போது நிலவும் சந்தை விலையை வழங்க வேண்டும். இதில் வாணிக நோக்கம், பொதுநோக்கம் என்ற பாகுபாடு தேவையில்லை.

13. வருமான வரி மூலதனத்தை முடமாக்குவதற்குப் பயன்படுவது போல் நில உச்சவரம்பு நிலத்தை முடமாக்குவதற்கே பயன்படுகிறது. எனவே நில உச்ச வரம்புச் சட்டம் அகற்றப்பட வேண்டும்.

14. நகர, ஊரமைப்பு இயக்ககம் ஒரு மனைப் பிரிவுக்கு ஒப்புதல் அளிக்கும் முன் அப்பகுதிக்கு பெருந்திட்டம் ஒன்றை வகுத்துப் பொது நோக்கங்களுக்கான இடத்தை அதில் மொத்தமாகக் குறித்து அந்த நிலங்களை விலைக்கு வாங்கிவிட வேண்டும். அத்துடன் பொது நோக்கங்களுக்கு 10 நூற்றுமேனி என்றிருப்பதைக் குறைக்க வேண்டும். தனித்தனி மனைப் பிரிவுகளில் பொது நோக்கங்களுக்கான இடம் ஒதுக்கத் தேவையில்லை. மொத்தமாக ஒதுக்கப்பட்ட இடங்களில் பூங்கா முதலியன அமைக்கும் பணியையும் அத்துறையே மேற்கொள்ள வேண்டும்.

15. இந்து சமயச் சட்டத்தில் இடம்பெற்றுள்ள வாரிசுரிமைச் சட்டம் கைவிடப்பட வேண்டும். விற்பனை, வில்லங்கம் செய்யத் தடைசெய்து பத்திரங்கள் பதியப்படக் கூடாது. அதேபோல் தெய்வத்தின் பேரில் சொத்தை வைத்து உரிமையாளரை மேலாளராக்கும் பத்திரங்களும் பதியப்படக் கூடாது. சுருக்கமாகக் கூறினால் சொத்தை நுகர்வோருக்கு அச்சொத்தின் மீது தடங்கலற்ற அனைத்துரிமையும் இருக்க வேண்டும். சொத்தின் கைப்பற்றுக்கும்(Possession) ஆவணத்துக்கும் முரண்பாடு இருக்கக் கூடாது.

16. நீதி மன்றங்கள் கடன்களுக்காக ஒரு சொத்தைப் பிணைத்தால் அந்த உண்மை பதிவு அலுவலகத்துக்குத் தெரிவிக்கப்பட்டு அது ஒரு வில்லங்கமாகப் பதியப்பட வேண்டும். ஒரு சொத்தின் மீது பதிவலுவலகத்தில் பதியப்படாத எந்தவொரு வில்லங்கமும் அது வழக்கு மன்றத் தீர்ப்பின் அடிப்படையில் இருந்தாலும் செல்லுபடியாகக் கூடாது. வங்கிகளுக்கும் இதிலிருந்து விலக்கு இருக்கக் கூடாது. மூலப் பத்திரத்தை வைத்திருப்பது உரிமையாகிவிடக் கூடாது.

17. முத்திரை மதிப்பிற்காக சொத்துகளுக்கு அரசே விலை நிறுவும் முறை கைவிடப் படவேண்டும்.

18. முத்திரைக் கட்டணமும் பதிவுக் கட்டணமும் சேர்ந்து சொத்தின் மதிப்பில் 5 நூற்றுமேனிக்கு மிகாமலிருக்க வேண்டும்.[2]

19. ஒரு சொத்தின் பத்திர மதிப்பிற்கு மேல் அதன் மீது வில்லங்கம் செய்தால் அது செல்லுபடியாகக் கூடாது. குறைந்த மதிப்பைக் காட்டி அதனை அவர் பதிந்திருந்தால் அவர் தாமாகவே முன் வந்து கூடுதல் மதிப்பைக் காட்டி அதற்குரிய முத்திரைக் கட்டணத்தையும் செலுத்தினால் ஏற்றுக்கொண்டு அதன் மதிப்பிற்கேற்பு வில்லங்கம் செய்யலாம். பத்திர மதிப்பை இந்த நோக்கத்திற்காக கணக்கிடும் போது அந்த பத்திரம் பதியப்பட்ட ஆண்டையும் கணக்கிலெடுத்துக் கொள்ள வேண்டும்.

நம் நாட்டின் பொருளியல் வளர்ச்சியுறாமல் தேங்கி நிற்பதற்கும் வளர்ச்சிக்கு வெளித் தூண்டல் தேவையாயிருப்பதற்கும் காரணங்கள் என்னென்ன என்பதற்கு நிலவுடைமைக் குளறுபடிகள் ஓர் எடுத்துக்காட்டாகும். வரலாற்று வழிப்பட்டனவும் இரு நூறாண்டுக் கால அடிமைத்தளமும் மத்திய காலத் தேக்க நிலைப் பண்பாடுகள் இன்னும் தொடர்வதுமே காரணங்கள். அவற்றை ஒவ்வொன்றாக நாம் இனங்கண்டு அகற்று முயலவேண்டும்.

இறுதியாக நம் நீதி அமைப்பைப் பற்றிய இரு ஐயப்பாடுகள்:

1. நிலவுடைமைகளைப் பொறுத்து வருவாய்த் துறை ஆவணங்களுக்கும் பதிவுத் துறை ஆவணங்களுக்குமிடையில் உள்ள முரண்பாடுகள் பற்றி நீதி மன்றங்கள் ஒன்று மாற்றி ஒன்று, மாற்றி மாற்றித் தீர்ப்பளிக்கின்றன என்று கூறினோம். இது குறித்து நீதியமைப்பு ஒரு நிறைவான தீர்மானத்துக்கு இதுவரை ஏன் வர இயலவில்லை?

2. ஏறக்குறைய15 ஆண்டுகளுக்கு முன் சேலத்தில் பெண்ணைக் கேலி செய்தது தொடர்பாக நிகழ்ந்த ஒரு கொலை வழக்கில் தமிழ்நாடு அரசு சென்னை உயர்நீதி மன்றத்துக்கு மேல் முறையீடு செய்தபோது அவ்வழக்கில் தொடர்புடைய இருவர் மீதான குற்றச்சாட்டுக்குத் தெளிவான சான்று இருந்தும் அவர்களைத் தண்டிக்க வேண்டுமென்று அரசு தன் முறையீட்டில் கேட்கவில்லையாதலால் தம்மால் அவர்களைத் தண்டிக்க முடியாமல் போயிற்று என்று நீதிபதிகள் கூறினார்கள். நீதி மன்றத்துக்குத் தற்சார்பு உண்டா என்ற கேள்வியை அல்லவா இது எழுப்புகிறது? மேல்முறையீட்டு வரைவை முன்வைக்கும் ஓர் அரசு அலுவலக எழுத்தர் நினைத்தால் நீதிபதிகளின் கைகளைக் கட்டிப்போட்டுவிடலாம் போலிருக்கிறதே!

அடிக்குறிப்பு:

[1] இவ்வாறு கேரளத்தில் பதியப்படும் பத்திரங்களின் அடிப்படையில் அச்சொத்துக்கு பட்டா மாற்றுதல் முதலியவை வேண்டுமாயின் கேரளத்தில் செலுத்தியது போக இங்கு நிறுவப்பட்டிருக்கும் வழிகாட்டி மதிப்பின்படியுள்ள முத்திரைக் கட்டணத்தில் குறைபடும் கட்டணத்தை இங்கு செலுத்த வேண்டும் என்ற ஆணை பிறப்பிக்கப்பட்ட பின்னர் கேரளத்தில் பத்திரம் பதியும் வழக்கம் முடிவுக்கு வந்துவிட்டது.

[2] முன்பு 13 நூற்றுமேனியாக இருந்தது இப்போது 9 ஆகக் குறைந்துள்ளது. இந்தக் குறைப்பு கூட ஆளுவோர் நிலங்களை வாங்கிக் குவிக்கத் திட்டமிட்ட சூழ்நிலையில் நிகழ்ந்திருக்குமோ?